이 글은 아고라에 박교수님의 글을 정리한 것입니다.

요즘같은 어려운 시기에 전세값 떼이거나, 늦게 되돌려 받으면 안되겠죠..

알아두시면 좋을것 같아 스크랩합니다.

박교수님, 내용을 좀 축약 했더라도 양해해 주세요.

 

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                *이 글을  전세를 살고 계신 대한민국의 모든 분들에게 드립니다.

                *이 글의 저작권은 저에게 있지만 아무나 퍼가셔도 됩니다

                *가급적 주변의 많은 분들에게 이메일로 전해주시는 것도 적극 권장합니다.

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<글을 쓰게 된 동기>

저는 지난 8월 말에 전세 계약이 만료되고 해외로 출국해야하는 상황이었으므로 3개월 전부터 집주인에게 공식적으로 수없이 통보했음에도 불구하고 집주인이 1개월 동안 전세금을 반환해주지 않아서 출국이 그만큼 지연되었고, 그 사이에 환율상승으로 약 20%의 환차손 뿐만 아니라 정신적으로 상당한 고통을 당했던 사람입니다

 

과도한 부동산 거품이 잘 정리되어야 국가 전체적으로나, 대다수 집없는 사람들에게 희망을 줄 수 있다는 주장이 많이 있습니다. 그 주장이 맞다면 전세를 살고 있는 분들이 조금만 신경쓰면 본인의 소중한 자산을 보호할 수 있고 덤으로 부동산 거품하락에도 일조할 수 있을 것으로  생각되어 글을 시작해 보겠습니다.

  

<집주인에게 대항력을 갖추는 방법> 

전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.

1) 남에게 돈을 빌려서 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.

2) 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.

3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.

 

정상적인 집주인들이라면 적어도 위의 3가지 방법 중에 하나를 선택하여 세입자와 약속된 만기일에 반드시 전세금을 돌려줘야 합니다. 그러나 차일피일 세입자를 힘들게 만드는 경우가 자주 있는데, 그 이유를 한마디로 말하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다!!!는 것 때문입니다.  그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러 살거나 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 피해버리지요. 이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.

  

1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.

 

여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 내용증명서이어야 합니다. 이렇게 해서 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 합리적인 집주인들은 만기시 세입자의 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.  

 

만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 사람(집주인이나 세입자)이 있으면 그런 사람이 바로 골치 아프게 할 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!!, 하면서 혼자 웃으시면 됩니다. 물론 당연히 저에게도 '고맙다'는 인사도 하시고요.   

 

2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.

내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없거나, 계약금이 없다고 안줄 때, "알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 구느냐고 불손한 태도를 보일때,....세입자는 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다.

 

참고: 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에서 임대인에게 받을 수 있다 라고 규정되어 있습니다. 따라서 여기에 소요된 법무사 비용까지 임대인이 물어 줘야 합니다. 혼자 법원가서 고생하지 마세요 ^^*

 

3) 약 2주 후, 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.

등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되는데는 약 2주일의 행정처리기간이 소요됩니다. 이것을 인터넷으로도 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 설정되면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로  남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.   

 

또 하나 놓치지 말아야 할 것은, 일단 임차권등기가 설정되면 나중에 집주인이 전세돈을 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부 등본에 남게 됩니다. 따라서 이후 다른 세입자들은 이런 기록이 있을 매우 그 집을 계약할 것인지 대해 매우 신중해야 하는 정보가 됩니다. 가급적 임차권등기 기록이 없는 집을 찾는 것이 유리할 것입니다.

 

전세 사는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할 수만 있으면 모두 설정하십시오.(임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 물어줘야 합니다.)  임차권등기 설정은 집주인들이 집을 급매로 내놓게 만드는 힘이 됩니다. 이런 과정을 통해 부동산시장에 급매가 늘어나면 하나의 가격으로 고착화되고 시장가격이 되는 것 아니겠습니까?

 

4)  임차권이 설정했음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 '전세금 반환소송'을 신청한다.

모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 전세금반환전문 법무사님이 친절히 상담해줍니다. 다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자 20%씩 되돌려 받게 되고 법무사비용을 모두 받아낼 수 있습니다.

 

참고: 법무사비용은 변호사 비용의 10분의 1도 안됩니다. ^^*

 

5) 그럼에도 돈을 안돌려주면 경매로 그 집을 매각하여 돈을 받는다. 

법원의 지급명령에도 집주인이 배째라는 식으로 나가는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자는 경매를 신청하고 매매자에게 전세금을 받으면 됩니다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받아도 된답니다.